19.12.16.이전에 임대등록한 주택이 재개발･재건축으로 멸실되어 임대등록을 말소한 경우 해당 임대등록주택 양도시 거주요건이 적용되는지 여부

거주자가 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택을 19.12.16. 이전에 지자체 및 세무서에 임대사업자등록을 하고 임대의무기간 중 해당 임대등록주택이 재개발･재건축으로 철거된 후 임대사업자 등록을 말소하는 경우 -1세대1주택 비과세 판단 시 거주요건을 적용하지 않는 것임

[회신] 귀 서면질의의 사실관계와 같이, 거주자가 취득 당시 조정대상지역에 있는 A주택을 취득하고, 2019.12.16.이전에 ｢소득세법｣ 제168조제1항에 따른 사업자등록과 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조제1항에 따른 임대사업자로 등록을 신청한 경우로서, 해당 임대등록주택이 재개발･재건축으로 인한 철거로 임대사업자 등록이 말소되어 임대의무기간을 충족하지 못하였을 경우 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항 적용 시 거주기간의 제한을 받지 않는 것입니다. 1. 사실관계 | A주택 | ’18. 9월 | ’18.10월 | | ’22.8월 | ’23.1월 | 예정 | | ▴ -------------- ▴ -------- ---------- ----- ▴ ---- ----------- --- ▴ -- -------- ----- ▴ | | 취득 | 장기일반민간 임대사업자등록 | | 관리처분계획인가 | 말소 (재개발․재건축) | 양도 | | B주택 | | ’ | | ’20.1월 | | 예정 | | | ▴ ------- --- ------------------------ - --------- ▴ | | | | | 취득 | | 양도 | | | ○ ’18. 9. | A주택 취득 | | ○ ’18.10. | A주택 장기일반민간임대사업자등록(8년) | | ○ ’20. 1. | B주택 취득 | | ○ ’22. 8. | A주택 관리처분계획인가 | | ○ ’23. 1. | A주택 재개발･재건축에 의한 말소 | | ○ 예 정 | B주택 양도(과세) | | ○ 예 정 | A주택 양도 | 2. 질의요지 ○ 취득당시 조정대상지역에 있는 A주택을 ’19.12.16. 이전에 장기일반민간임대주택으로 등록하고 임대하는 중 재개발･재건축으로 말소한 경우(4년4개월임대) - 舊 ｢소득세법시행령｣제154조제1항제4호에 따라 해당 임대등록주택의 양도시 거주요건(2년)의 제한을 받지 않는지 여부 3. 관련 법령 ○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 ○ 소득세법 시행령(2026.2.27. 대통령령 제36129호로 개정된 것) 제154조 【1세대1주택의 범위】 ① 법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일(주택의 매매계약을 체결한 후 해당 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하여 양도하는 경우에는 해당 주택의 매매계약일을 말한다. 이하 이 항에서 같다) 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 ｢주택법｣제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다. 4. 삭제 <2020.2.11> 5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우 ○ 소득세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정된 것) 제154조 【1세대1주택의 범위】 ① 법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 ｢주택법｣제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다. 4. 삭제 <2020.2.11> | 부칙 <제30395호, 2020.2.11.> 제38조(1세대 1주택의 범위에 관한 경과조치) ① 이 영 시행 전에 양도한 분에 대해서는 제154조제1항의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다. ② 1세대가 조정대상지역에 1주택을 보유한 거주자로서 2019년 12월 16일 이전에 해당 주택을 임대하기 위해 법 제168조제1항에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제1항 에 따른 임대사업자로 등록을 신청한 경우에는 해당 주택을 이 영 시행 이후 양도하는 경우라도 제154조제1항의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다. | ○ 소득세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정되기 전의 것) 제154조 【1세대1주택의 범위】 ① 법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 ｢주택법｣제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다. 4. 거주자가 해당 주택을 임대하기 위하여 법 제168조제1항에 따른 등록과 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣제5조에 따른 임대사업자등록을 한 경우. 다만, ｢민간임대주택에 관한 특별법｣제43조를 위반하여 임대의무기간 중에 해당 주택을 양도하는 경우와 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하는 경우는 제외한다. ○ 소득세법 제168조 【사업자등록 및 고유번호의 부여】 ① 새로 사업을 시작하는 사업자는 사업장 소재지 관할 세무서장에게 등록하여야 한다. ② ｢부가가치세법｣에 따라 사업자등록을 한 사업자는 해당 사업에 관하여 제1항에 따른 등록을 한 것으로 본다. ③ 이 법에 따라 사업자등록을 하는 사업자에 대해서는 ｢부가가치세법｣ 제8조 를 준용한다. ○ 민간임대주택에 관한 특별법(2019.4.23. 법률 제16386호, 이하 같음) 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다. 6. “단기민간임대주택”이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다. 7. “임대사업자”란 ｢공공주택 특별법｣제4조제1항에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다. ○ 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 【임대사업자의 등록】 ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다. ② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다. <개정 2018.1.16> 1. 삭제 <2018.1.16> 2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택 3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택 ○ 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 【임대의무기간 및 양도 등】 ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조제4호부터 제6호까지의 규정에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다. ④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 중에도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대의무기간 내에도 계속 임대하지 아니하고 말소하거나, 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다. <개정 2020.8.18> 1. 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우 2. 공공지원임대주택을 20년 이상 임대하기 위한 경우로서 필요한 운영비용 등을 마련하기 위하여 제21조의2제1항제4호에 따라 20년 이상 공급하기로 한 주택 중 일부를 10년 임대 이후 매각하는 경우 3. 제6조제1항제11호에 따라 말소하는 경우 ○ 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제34조 【민간임대주택의 임대의무기간 등】 ③ 법 제43조제4항제1호에서 "대통령령으로 정하는 경제적 사정”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 다만, 임대의무기간이 8년 이상인 민간임대주택을 300호 또는 300세대 이상 등록한 임대사업자에 대해서는 제3호, 제4호, 제5호나목, 제6호 및 제7호의 경우로 한정한다. 1. 2년 연속 적자가 발생한 경우 2. 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생한 경우 3. 최근 12개월간 해당 임대사업자의 전체 민간임대주택 중 임대되지 아니한 주택이 20퍼센트 이상이고 같은 기간 동안 특정 민간임대주택이 계속하여 임대되지 아니한 경우 4. 관계 법령에 따라 재개발, 재건축 등으로 민간임대주택의 철거가 예정되어 있거나 민간임대주택이 철거된 경우 5. 임대사업자의 상속인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우 가. 임대사업자로서의 지위 승계를 거부하는 경우 나. 법 제5조의6 또는 제5조의7에 해당되어 등록이 제한되는 경우 6. 민간임대주택 가격의 하락 등으로 임대보증금을 반환하지 못할 우려가 있는 경우로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 임대사업자가 민간임대주택을 2024년 4월 1일부터 12월 31일까지 한국토지주택공사 또는 지방공사에 양도하는 경우. 이 경우 임대사업자가 양도할 수 있는 민간임대주택은 1호 또는 1세대로 한정한다. 가. 양도하려는 민간임대주택을 포함하여 3호 또는 3세대 이상 등록한 임대사업자일 것 나. 양도하려는 민간임대주택의 전용면적이 60제곱미터 이하일 것 다. 양도하려는 민간임대주택의 취득가액(임대사업자가 취득할 당시 취득세의 과세표준인 「지방세법」제10조에 따른 취득 당시의 가액을 말한다)이 3억원(「수도권정비계획법」에 따른 수도권이 아닌 지역의 경우에는 2억원) 이하일 것 라. 양도하려는 민간임대주택이 「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목에 따른 아파트(「주택법」에 따른 도시형 생활주택인 아파트는 제외한다)가 아닐 것 7. 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따른 전세사기피해주택에 해당하는 민간임대주택을 한국토지주택공사 또는 지방공사에 양도하는 경우